Как купить квартиру выгодно

1. Предисловие

О книге.

Когда в новой компании я сообщаю, что работаю риэлтором, реакция окружающих бывает исключительно 3 типов.

Реакция 1:

– Уууу, круто… – говорит человек, а про себя думает: – Знаем мы вас, риэлторов: наживаетесь на рабочем народе, старушек обманываете, никакой от вас пользы нету…

Стереотипы, созданные криминальными сериалами, непреодолимы.

Реакция 2:

– Ну и как щас ваще цены? Растут или падают?

После сто первого вопроса уже нет желания разъяснять, что «цены вообще» ведут себя по-разному. Зависит от страны, города, района, от сегмента (квартиры, загородные дома, офисы и т. д.), от вида сделки (аренда или купля-продажа), валюты и т. п. Проще отмахнуться и сказать: «Растут себе помаленьку…» Именно такого ответа и ждет обыватель.

Ну и реакция 3:

– А я вот тоже квартиру хочу купить. Да не знаю, как подступиться. Обманут ведь, наверняка? А риэлтору платить жалко. Да и ипотеку страшно брать – попадешь в кабалу! И вообще, я слышал, скоро кризис будет и цены рухнут. Может, подождать?

Все эти вопросы требуют пространных ответов и долгого задушевного разговора. Что в рамках мимолетной встречи не всегда возможно. Поэтому мы и решили написать эту книгу. Теперь, если очередной новый знакомый скажет кому-то из нас:

– Очень приятно, я Вася. А вы реально риэлтор? Ууу, круто… Ну и как там ваще цены? Кризис будет? Квартиру покупать или подождать? А какую взять? А где искать? А за что риэлторы столько берут? А как документы проверить? А…

…мы ответим:

– Дорогой Вася! Прочитай эту книгу и все-все узнаешь! А если тебе потребуется более подробная консультация и профессиональная помощь – обращайся в нашу компанию. И теперь никто не скажет, что от риэлторов простому народу пользы нет. Ведь эта книжка стоит всего несколько сотен рублей, а прибытка может принести – на миллионы. Прочитав ее вдумчиво и внимательно, вы узнаете:

Нужна ли вам в принципе собственная квартира?

33 способа сэкономить при покупке квартиры.

Как и где искать квартиру для инвестиций?

Какая квартира принесет больше всего прибыли при сдаче в аренду, а какая – при перепродаже?

Как выбрать новостройку и не стать обманутым дольщиком?

Как купить квартиру в доме под снос и заработать на этом?

Как выгадать несколько миллионов рублей благодаря таким инструментам, как рента и выкуп долей?

Поправка-2026. Как купить квартиру вдвое ниже рынка на электронных торгах.

Поправка-2026. Как заработать на апартаментах и не влипнуть?

Как взять ипотеку и не попасть в кабалу?

Как получить жилье благодаря различным социальным программам для военных, учителей, молодых семей и др. Как проверить документы на квартиру и оценить риски?

Как выявить скрытые дефекты квартиры на просмотре?

Как вести переговоры с продавцом, чтобы получить наилучшие условия и цену?

Как безопасно оформить сделку?Как получить 650 000 руб. в подарок от государства?

И многое другое.

Кому будет полезна эта книга?

Риэлторам, причем как начинающим, так и «продолжающим». Уверены, что даже опытные риэлторы найдут в этой книге что-то новое для себя и полезное для работы.

Людям, которые собираются купить квартиру и хотели бы узнать, как можно сэкономить и получить наилучший для своего бюджета вариант.Всем, кому интересен рынок недвижимости, его законы, принципы и психология успешных сделок.

Книга посвящена в основном недвижимости Москвы и Подмосковья. В реалиях столичного рынка мы разбираемся лучше всего, поскольку сами живем и работаем в Москве. Если вы хотите купить квартиру в другом регионе – наш труд тоже будет вам полезен. По большом счету, сходств у столичного и региональных рынков недвижимости гораздо больше, чем различий. То же законодательство, тот же менталитет участников… И все то же вечное желание купить подешевле и продать подороже!

Вам оно тоже знакомо? Тогда читайте!

Вы можете купить квартиру?

Есть люди, которые годами мечтают о новой квартире. Плачут, что цены запредельны. Возмущаются, что «честному человеку на квартиру не заработать». Мучаются. Жалуются. Завидуют другим. И ничего не делают.

Это случайно не про вас?

Если да, то хватит возмущаться – это не конструктивно. И отставить жалобы - они не сделают вас счастливее.

Вы можете купить квартиру!

Поверьте, мы видели сотни людей, которых совсем нельзя назвать богатыми. Молодые люди. Многодетные семьи. Рабочие и интеллигенты. Офисные сотрудники и фрилансеры, живущие от заказа до заказа. И все они смогли купить квартиру.

Не самую лучшую и не так-то просто, но смогли. Сможете и вы.

В книге мы раскрываем множество способов, позволяющих сэкономить на покупке и приобрести квартиру человеку со средними доходами. Некоторые из них лежат на поверхности, другие – мало известны и неочевидны. Читайте, применяйте, переезжайте!

Поправка-2026. А может, вы и не сможете купить квартиру.

Так вышло, что с 2013 года цены выросли примерно в 3-5 раз (смотря где), а зарплаты хорошо, если в 1,5 раза. И квартиры стали слегка недоступнее. Так что добавим немного реализма. Чтобы купить квартиру в сегодняшних реалиях, надо или ооочень много зарабатывать (редкий случай), или продать какую-то другую недвижимость (частый случай). Наследную халупу, мамину квартиру в регионе или что-то еще, чем вы в силу счастливых обстоятельств обладаете. Когда я покупала первую квартиру, она стоила 2 млн руб, а зарабатывала я около 70 тыс. Это была очень сложная покупка, но посильная, учитывая дешевую ипотеку. Сегодняшним выпускникам школ и вузов купить первую квартиру без помощи родителей практически невозможно.

Но не отчаивайтесь. И читайте книгу. Она поможет вам увидеть возможности, о которых вы пока даже не подозреваете.

2. А надо ли покупать квартиру?

Поправка-2026. Все цены в книге указаны на момент ее написания, в 2013 году. Сейчас абсолютно все цифры неактуальны и нуждаются в умножении на 3 (если говорим про покупку), или на 2 (если про аренду). Суть от этого не сильно меняется, так что цены я решила не менять. Давайте поностальгируем вместе.

Нужна ли вам вообще квартира? Так ли необходимы все эти жертвы, работа с утра до ночи, экономия на новых ботинках ради панельной однушки на выселках?

Давайте посчитаем.

Вариант 1. У вас нет возможности купить квартиру сразу и надо выбрать: аренда или ипотека? Допустим, у вас есть деньги на минимальный начальный взнос по ипотеке (10%) и есть возможность платить по 40 000 руб. в месяц. С таким кредитом вы можете себе позволить: купить комнату в Люблино (13% годовых на десять лет), или комнату на Коломенской (14% на 20 лет), или комнату на Беговой (14% на 30 лет). Потратив ваш начальный взнос на новое авто и пуская те же 40 000 руб. в месяц на аренду жилья, вы получаете другую альтернативу: однушка на Бауманской, либо двушка на Дмитровской, либо трешка в Люблино…

Вы все еще хотите купить квартиру?

Поправка-2026. Все мои знакомые, которые выбрали аренду вместо покупки, сейчас кусают локти. Квартиры подорожали втрое и стали для них недоступны (или доступно нечто втрое хуже, чем раньше). Жизнь пролетела, пенсия не за горами, они по-прежнему платят за аренду и не имеют своего угла. Вывод: есть возможность - покупай. Я, конечно, и в 2013-м об этом писала (читай ниже) и претворяла в свою жизнь, но сейчас моя 99%-ная уверенность превратилась в 300%-ую.

Вариант 2. У вас есть где жить и есть свободные деньги. Тогда выбор такой: купить квартиру и сдавать ее в аренду за смешные 4–5% годовых или вложить эти деньги во что-то более доходное. Банковский депозит под 10–12% годовых, ПИФы, драгметаллы, свой бизнес и т. д. Что же выгоднее?

На самом деле все эти рассуждения и жонглирование цифрами очень любят люди, у которых нет возможности купить квартиру. Особенно популярен такой пассаж: за стоимость московской хрущевки можно купить роскошный особняк на берегу Тихого океана и с утра до ночи лежать в гамаке под пальмой!

Но когда возможность купить свое жилье появляется, все прежние доводы мигом куда-то уходят. И остается только желание: «Хочуууу!». Беспричинно, нелогично, просто хочется и все. Потому что своя квартира – это не только бетонная коробка с перегородками. Покупая жилье, люди удовлетворяют свои гораздо более глубинные, базовые потребности, нежели потребность в стенах, поле и потолке.

Свое жилье – это:

Свобода. Возможность жить, как хочется, и не зависеть от других.Стабильность, уверенность в завтрашнем дне.Новый этап, выход на новый уровень в жизни, признак взросления и самостоятельности.Достижение, ощущение собственной крутизны и успешности.Залог крепкой семьи (подтверждено статистикой: семьи со своим жильем разводятся реже. А совместная ипотека скрепляет семьи даже лучше, чем совместные дети).Надежный источник пассивного дохода.Обеспечение будущего для детей.При грамотном подходе – все-таки весьма выгодная инвестиция.Поправка-2026.Возможность завести котика, не спрашивая ни у кого разрешения

(Я не знаю, зачем в этой книге котик автора. Он сам влез, честное слово!)

Является ли вышеперечисленное объективной реальностью или иллюзиями? Думаю, 50 на 50. Съемное жилье и отсутствие кредитов дают не меньшую свободу, просто – другую. Квартира не поможет сохранить любовь. Повзрослеть и стать успешным можно и без недвижимости. И так далее.

Как же понять, действительно ли вам нужна своя квартира или эта покупка навязана вам извне (родственниками, супругом/ой, общественным мнением)?

Предлагаем небольшой тест.

Прочитайте следующие утверждения и отметьте те, с которыми вы согласны :

У вас есть или скоро планируются дети.У вас есть в наличии не менее 30% от стоимости потенциальной квартиры.Если вы планируете брать кредит, он будет посильным для вас (не более 30% от ежемесячного дохода).Вы не любите переезжать, внезапная необходимость переезда - большой стресс для вас.Вам не нравится жилье, в котором вы живете сейчас.Вы не перфекционист и готовы мириться с недостатками будущего жилья. (Позволить себе идеальное жилье может только миллиардер)Вы согласны с тем, что свое жилье имеет все (или почти все) преимущества, перечисленные нами выше.Вы изучили финансовые выкладки в начале этого раздела и сходу нашли множество контраргументов.Вы очень цените комфорт и уже распланировали в деталях интерьер вашей будущей квартиры.Вы очень хотите купить квартиру!Если вы ответили «да» менее чем на шесть вопросов – возможно, своя квартира вам не так уж и нужна. Снимать дешевле, да и интереснее! Приключения и неизвестность… Если же среди ваших ответов преобладают «да», отбросьте сомнения и покупайте! Своя квартира – это ни с чем несравнимые положительные эмоции! Правда-правда.

Поправка-2026. Если даже по всем пунктам нет, но есть деньги – все равно покупайте. Хоть комнату. Жить в этой квартире/комнате не обязательно, но пусть будет.

Недавно британские ученые сделали очередное сенсационное открытие. Оказывается, покупка недвижимости вредна для здоровья. По их мнению, покупка или продажа квартиры – это настолько сильный стресс для организма, что человек от него стареет – в среднем на два года после одной сделки. Причем как внешне, так и по собственным ощущениям. Некоторые симптомы состоявшейся сделки – выпадение волос, провалы в памяти и снижение сексуального влечения.

Источник: Newsland.ru

Я (Анна) думаю, тут дело не в стрессе (мало ли стрессов в нашей жизни?). Просто покупка жилья – такой же важный этап в жизни человека, как и, допустим, женитьба или рождение детей. Из серии «остепениться». Принятие важного решения, ответственность, заботы не молодят, конечно.

Поправка-2026. Смотрю на себя в зеркало и чт-то не вижу признаков старения на 40 лет. Просто меньше нервничать надо. Кстати, о том, как жить счастливо и не нервничать почем зря, у меня (какое совпадение) тоже есть книжка. Она называется "Пособие по счастливой жизни для чайников" https://author.today/work/533137

Для себя или для денег? Не свалитесь с двух стульев!

Итак, вы все обдумали и решили, что квартира вам все-таки НУЖНА. И не какая-нибудь, а своя собственная!

Отлично. Полдела сделано.

Теперь следующий вопрос.

А ДЛЯ ЧЕГО?

Чтобы покупка квартиры была успешной, у этой покупки должна быть четкая цель. Основных целей – три:

для себя;для других (детей, родителей);для инвестиций.Желательно, чтобы цель была одна. Тогда можно сделать оптимальный выбор и совершить действительно выгодную покупку. Плохо, когда пытаются усидеть на двух, а то и на трех стульях. «Купим квартиру, поживем в ней пару лет, затем сдадим в аренду, а потом сын вырастет и будет в ней жить». И непонятно, какой же объект выбирать: удобный для себя, выгодный для аренды или подходящий для сына? Ведь для каждой из этих целей нужны совершенно разные квартиры! Поэтому определитесь сразу. Если покупаете для инвестиций, забудьте о собственных вкусах и предпочтениях. Берете для себя – не зацикливайтесь на выгоде. Иначе за двумя зайцами погонитесь и никакой квартиры не купите.

3. Для себя любимого

Рассмотрим первый случай. Вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней долго и счастливо. Какие факторы наиболее важны? Все, конечно же, зависит от вас и ваших предпочтений. Но есть некие универсальные критерии, которые обязательно нужно учитывать:

Район.

Существуют всевозможные рейтинги районов Москвы: по цене, комфортности, престижности, криминогенной обстановке и т. п. В Интернете их полным-полно. Можно почитать все это для развлечения, но особо учитывать не стоит. Статистика – вещь условная, да и составляют эти списки чаще всего «на глазок». Советы друзей тоже не помогут, так как давно известен «эффект кулика»: человеку нравится район, в котором он живет. Не случайно 60% людей, меняя жилье, остаются в том же районе. Так что смотрите только на свои ощущения, вкусы и финансовые возможности.

2. Транспортная доступность.

Два часа в день на дорогу – это долго. Больше двух часов – мучительно долго. Готовы ли вы к таким жертвам? Однако есть универсальное жизненное правило: когда начинаешь новый, более высокий этап жизни, качество этой жизни на первое время снижается. А потом приходит в норму и повышается. Так со всем: новой работой, новым жильем и т. п. Поэтому какие-то неудобства ради новой квартиры можно потерпеть, но без фанатизма.

Как проверить транспортную доступность нового дома? Посетите его несколько раз: в выходной день и в рабочий, в часы пик и глухой ночью. Обычно самые сильные пробки – утром в четверг в центр и вечером в пятницу из центра. И еще летом: в субботу утром за город и в воскресенье вечером в город. Съездите в это время к вашему будущему дому – на авто- и рельсовом (метро или электричка) транспорте.

Поправка-2026. Можно не ездить, а отслеживать все пробки по навигатору в приложении. Но пару раз лучше съездить ножкам до покупки, особенно если район для вас новый и незнакомый.

Однажды я совершила большую ошибку, не последовав этому правилу. Поехала смотреть квартиру в ближнем Подмосковье в понедельник после работы. Тогда я еще не знала, что понедельник – самый свободный, «беспробочный» день. К тому же было лето, а в это время пробки в рабочие дни снижаются, зато в выходные – усиливаются. Доехала от метро за 25 минут! Нормально, решила я, и купила квартиру. А потом наступила зима… И пятница… И в одну из зимних пятниц я провела в пробке 2,5 часа, пытаясь доехать от метро домой.

К счастью, в тот период я работала не выходя из квартиры и не сильно страдала от пробок, а вот соседи выезжали каждое утро в 6:00, чтобы успеть на работу к 9. Думаю, если потратить потерянное время на полезную деятельность, можно заработать на более «транспортно доступное» жилье. В общем, продала я ту квартиру, а новую протестировала уже в разное время и разными видами транспорта. И оказалось, что слухи о «жутких пробках» в выбранном мной районе сильно преувеличены. Так что не доверяйте стереотипам, тестируйте транспортный фактор сами.

3. Метраж и планировка.

Сколько комнат вам нужно, чтобы поместиться всем-всем, включая будущих детей? Для семьи обычно удобней иметь несколько, пусть маленьких, но изолированных комнат, чем просторную однушку или двушку. Разнополых детей рано или поздно нужно будет разделить. Если вы работаете из дома, желательно иметь отдельный закуток для работы, в идеале – рабочий кабинет. Если к вам часто приезжают друзья или родственники, им тоже потребуется пространство.

Поправка-2026. Но не уходите в другую крайность. Не выделяйте "гостевую комнату" для гостей, которые приезжают раз в год, в то время как ваши дети теснятся в одной комнате, грозя переубивать друг друга. Выделите отдельные комнаты детям, а мифическим гостям снимите номер в ближайшем отеле.

Если вы любите тишину и покой, выбирайте квартиру с изолированными, а не с проходными комнатами. Если обожаете валяться в ванной, ищите квартиру с просторной ванной. Если вы любитель покурить и порелаксировать на балконе – ищите балкон побольше. Если не знаете, как будете использовать коридор, не берите жилье с большой прихожей и коридором (например, сталинку), потому что обычно от этих помещений толку мало. В общем, исходите из ваших ежедневных потребностей.

Рассмотрите возможность перепланировки. Можно ли превратить то, что есть, в квартиру вашей мечты? Ваш простор для фантазии ограничен только несущими стенами, количеством окон и некоторыми правовым нормами.

4. Тип дома.

Читайте в главе 10 про достоинства и слабые места домов разных типов.

5. Инфраструктура.

Если говорить о Москве, то здесь уже не осталось районов с неразвитой инфраструктурой. Все необходимое (магазины, аптеки, салоны красоты, бытовые услуги, спортзал, детский садик, школа) есть практически везде – в шаговой доступности. А вот в небольших городках и поселках инфраструктурный фактор очень важен. Даже в Подмосковье остались места, оторванные от цивилизации. По каждому вопросу приходится ездить в «райцентр», а это быстро надоедает.

Впрочем, даже в Москве районы по инфраструктуре не равнозначны. Особенно если у вас более изысканные запросы. Например, вы любите всей семьей гулять в парке – ищите жилье рядом с парком. Или вам нравится проводить выходные в большом магазине, делать покупки, обедать и развлекаться – тогда очень удобно жить близко к крупному торговому центру. Если вы часто устраиваете деловые встречи рядом с домом – понадобится приличное кафе неподалеку. Людям со слабым здоровьем важна поликлиника рядом и т. п. Все это определит ваше будущее качество жизни, поэтому учитывать инфраструктуру очень важно.

Парковка.

В центральных районах парковка рядом с домом – огромная проблема. Да и на окраинах двор двору рознь. Дворы рядом с метро с самого утра забиваются машинами «приезжих». Есть дворы, где жители уже поделили между собой все парковочные места, закрыли их ракушками, цепочками и другими приспособлениями, и вам придется либо воевать с соседями (ибо все это незаконно), либо парковаться за километр от дома. Подумайте заранее, насколько это для вас приемлемо. Прибывая на просмотр, всегда смотрите на загруженность парковки перед домом. При необходимости поищите рядом с домом охраняемую стоянку.

6. Соседи

Так сказать, контингент. В новых домах, где нет социального жилья, соседи обычно вполне приличные. Ведь они все пашут на работе, чтобы оплачивать ипотеку или долги за квартиру, так что пить и дебоширить просто некогда. А вот в старых пролетарских районах без теплой компании алкашей редко обходится. Обычно они пьют на детской площадке, иногда орут песни и клянчат денег на опохмел, в остальном – вполне безобидны.

Как проверить контингент? Можно приехать вечерком к дому и пообщаться с мамами и бабушками на детской площадке. Заодно узнаете и о других проблемах: как работают местные ДЭЗ и управляющая компания, хорошо ли топят зимой и т. п.

Мелочи, которые могут испортить жизнь.

Есть моменты, на которые мало кто обращает внимание при выборе квартиры, но которые ощутимо влияют на комфортность проживания. Например:

Окружающая застройка. Разнообразна или однотипна? Радует глаз или вгоняет в депрессию? Зеленые зоны или каменные джунгли? Вы готовы каждый день ходить по этим улицам?Вид из окна. Зашторим навсегда или будем выглядывать каждое утро, радуясь новому дню? Вы готовы видеть это каждый день?

Ваши ощущения важнее метража. Помните об этом.

Конечно, это не все факторы, влияющие на выбор квартиры. Важен этаж, состояние двора и подъезда, шумоизоляция, качество воды, инженерные коммуникации, перекрытия и многое другое. Составьте свой собственный список критериев исходя из бюджета и образа жизни. Чем больше у вас денег, тем длиннее будет список. А если денег в обрез, подумайте очень хорошо, чтобы вычленить САМОЕ ВАЖНОЕ и смириться со всем остальным.

Некоторые специалисты советуют, даже покупая квартиру для себя, рассматривать ее как инвестицию. Как уже говорилось, мы считаем это лишним. Главное – чтобы вам было комфортно в ней жить. Если попутно цена квартиры вырастет – отлично. При прочих равных лучше выбрать жилье с инвестиционным потенциалом, но не зацикливаться на этом.

Есть, правда, один нюанс, который следует предусмотреть: как долго вы собираетесь жить в этой квартире? Если планируете продажу объекта в течение ближайших десяти лет, необходимо заранее подумать о его ликвидности (востребованности). Сможете ли вы достаточно быстро его продать, не теряя вложений? Если продажу не планируете, все равно учтите этот фактор, так как жизнь – штука непредсказуемая.

Какие квартиры тяжелее всего продать?

С мутными документами. Играет роль вся история квартиры с момента приватизации.С незаконной перепланировкой (то есть с нарушениями, которые невозможно узаконить).Расположенные в очень неудачном месте, например – окнами на скоростную магистраль.Не соответствующие своему классу. Например, хрущевка в промышленном районе с евроремонтом или большая квартира в хорошем жилом комплексе, но с унылым "дешманским" ремонтомПоправка-2026. Любой дефект квартиры лечится ценой. Сложнее всего продать квартиру с завышенными ожиданиями по цене. Вывод: Если покупаете квартиру для себя любимого, думайте, в первую очередь, о своем комфорте и о соотношении цены и качества. Потребуется продать – продадите, если поставите реалистичную цену.

Продолжение следует. А кто поставит книжке лайк и напишет комментарий, тот обязательно купит новую квартиру в ближайшие 3 года.

4. Квартира для инвестиций. Куда и зачем?

Почему недвижимость?

Какая квартира станет хорошей инвестицией? В какую недвижимость лучше вложить деньги?

Для начала определитесь, почему вы вообще решили инвестировать именно в недвижимость. Есть ведь довольно много альтернатив. Самые основные: банковский депозит, валюта, драгметаллы, ценные бумаги, ПИФы, бизнес. Депозит дает стабильный доход, но этот доход с трудом перекрывает инфляцию и не спасает от обесценивания денег. Также есть риски при возникновении финансовых проблем у банка (застраховано всего 1,4 млн руб.).

Валюта, драгметаллы, ценные бумаги и ПИФы – рискованная инвестиция. Сколько ни анализируй рынок, шансы потерять столь же высоки, как и шансы заработать. Точнее, намного выше. Но если повезет, можно хорошо «навариться». И огромный плюс почти всех этих инструментов – возможность быстро изъять деньги (пусть и с финансовыми потерями).

Свой бизнес – отдельная тема. Требует очень много труда, времени, и вообще – занятие на любителя. Если «не пойдет», очень трудно «вынуть деньги» и вернуть хотя бы часть затрат.

Поправка-2026. В итоге на большой дистанции выиграли только гении, купившие биткоин за доллар, или люди обычного ума, но рассудительные, которые планомерно скупали недвижимость. Все остальные инструменты показали свою несостоятельность. Хотя на отдельных скачках фондового рынка отдельные умники подняли хорошие деньги, но как стабильный, консервативный, долгоиграющий инструмент работает только недвижимость.

Плюсы инвестиций в недвижимость

Относительная безопасность. Недвижимость редко падает в цене. А даже если и падает, со временем цены возвращаются обратно и подтягиваются еще выше. Правда опыт Японии, Испании, Болгарии и некоторых других стран говорит об обратном: недвижимость может подешеветь резко и надолго. Но в России пока другая статистика. Никакие кризисы нам не страшны – покупали, покупаем и будем покупать.Доходность выше инфляции. Даже сейчас, в период стагнации рынка, на грамотных инвестициях в недвижимость можно заработать 30–50% годовых. (Знаем примеры, как грамотные инвесторы зарабатывали до 100% годовых!) Но не всегда, не в любой период и не гарантированно. Можно и потерять. Поправка-2026. Заработать можно и 300% годовых. И я не просто "знаю примеры", но и делала это лично. Подробнее расскажу в других главах.Относительная стабильность. Если мы сдаем недвижимость в аренду, получаем почти стабильный, прогнозируемый доход. Если пытаемся перепродать – с прогнозами уже сложнее, но все же это не такая рулетка, как на фондовом рынке.

Минусы инвестиций в недвижимость:

Низкая ликвидность. Если срочно потребуются деньги, их нельзя просто так «вынуть», предстоит целая эпопея с продажей актива. Минимальный срок на все формальности – 2-3 недели, но только если продаете с большим дисконтом. Для продажи по рыночной цене нужно закладывать хотя бы три–четыре месяца.Много хлопот. Это вам не банковский депозит, где за пять минут положил деньги, а потом за пять минут снял. Вложения в недвижимость, а особенно сдача жилья в аренду – целая работа, иногда вообще на полную занятость.Юридические риски. Подробнее читайте в главе «Риски. Снизить и смириться».Дополнительные риски: пожар, потоп, кража, различные ЧП, непорядочные квартиранты и т. п.Не такая уж высокая доходность, особенно в сегменте аренды. Доход в 10% годовых от аренды считается великим везением, норма – 4-5%. Поправка-2026. Я получала доходность 10-15% годовых на обычной сдаче в долгосрочную аренду. Подробнее расскажу в соответствующих главах.

География инвестиций

Всё-таки решили инвестировать в недвижимость? А в какой стране?

Если вы не собираетесь жить в покупаемой квартире, то и не привязаны к конкретному региону. Можно купить объект хоть в Африке, хоть в Лапландии, хоть в деревне Гадюкино. Где лучше?

На самом деле, лучше все-таки выбирать объект в том регионе, где вы живете, или неподалеку. Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют ряд серьезных минусов:

Сложность выбора. Нужно досконально знать местный рынок, чтобы не промахнуться с объектом.Больше шансов столкнуться с мошенничеством. Иностранцев любят «обувать».Сложность с управлением. Кто будет заниматься сдачей объекта в аренду? Кто будет платить налоги и коммунальные платежи? Кто будет делать ремонт при необходимости? Кто будет разруливать всевозможные проблемы, вроде затопления соседей? Можно поручить эту работу управляющей компании, но тогда ваши доходы снижаются.Большая комиссия риэлтору – обычно около 5% от стоимости объекта. Но если покупаете новостройку, комиссия обычно заложена в ее стоимость.Большие затраты денег и времени: поездки за рубеж для покупки и решения других вопросов, налоги на недвижимость (в большинстве стран они несравнимо выше, чем у нас), коммунальные платежи и плата за обслуживание дома (зачастую тоже очень высокие).Языковой барьер.Юридические риски в чужой стране всегда очень высоки. Вы не знаете всех тонкостей законодательства и, скорее всего, не имеете местного адвоката, которому доверяете. Но что всего хуже – вы не знаете, как изменится это законодательство в будущем. Пока местным властям выгодны иностранные инвестиции, покупателей-иностранцев поддерживают и предоставляют преференции, станут не нужны – начнутся гонения. Так происходит сейчас в Таиланде, где иностранные собственники недвижимости практически бесправны.Низкая ликвидность. Квартиру или виллу за рубежом довольно легко купить, а вот продать удается далеко не всем…Преимущество покупки недвижимости в некоторых странах (Болгария, Латвия) – возможность получить вид на жительство. Однако условия его получения постоянно ужесточаются. Еще один плюс – высокая доходность, но сегодня это актуально только для развивающихся стран – Индии, Бразилии, Венесуэлы. Вы готовы вкладывать серьезные деньги в далекую и неведомую страну третьего мира? Третий плюс – возможность отдыхать в собственной квартире или вилле на побережье – на самом деле таковым не является. За стоимость самой дешевой студии в курортной зоне можно каждый год кататься по пятизвездочным отелям и не быть привязанным к одному месту.

Поправка-2026. У меня довольно много знакомых купили квартиру за рубежом. В 2026-2010 годах это было очень модно, да и цены были совсем смешные. И доллар по 30... Половина из них уже много лет безуспешно пытается это добро продать. Обслуживание очень дорогое, а попасть в свою квартиру стало очень сложно. Одна знакомая потеряла квартиру в Болгарии по суду (двойные продажи, всё, как у нас на заре рынка недвижимости). Если сейчас вы меня спросите, стоит ли инвестировать в квартиру в другой стране, то я отвечу так: только если вы сами в этой "другой стране" живете и планируете жить дальше.

А какой регион выбрать в России? Безопаснее всего – ваш собственный город или район. Вы знаете «местность», так что шансы промахнуться невысоки. Если интересует более высокая доходность, можно выбрать город, который в настоящее время активно развивается и имеет положительную динамику по численности населения. Например, Нижний Новгород, Казань, Пермь, Омск, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар. Сюда же относятся крупные города Московской области: Люберцы, Домодедово и т. п. Если вы не москвич, Москва не лучший выбор для инвестиций из-за высокого порога входа (минимальный размер инвестиций – 4 млн–5 млн руб.). Если все-таки интересуетесь Москвой, тщательно выбирайте риэлтора и не пытайтесь купить объект сами. Известно много случаев, когда иногородний покупатель «велся» на «богатый» ремонт и выбирал неликвидный объект в затрапезном районе.

Поправка-2026. Сейчас стремительно развивается внутренний туризм, так что можно рассмотреть идею инвестировать в маленький городок с недорогой недвижимостью, но туристическим потенциалом. Правда, это лучше было делать лет пять назад, но и сейчас еще не все форточки возможностей закрылись. Но опять же, надо знать регион, в который вкладываешь, и иметь возможность часто туда приезжать. Я, например, при всем богатстве выбора, всегда ограничивалась двумя городами, которые хорошо знаю и понимаю: Москва и Сочи.

Стратегия инвестирования

Так, с местом действия определились. Теперь определимся с самим действием. Как вы планируете инвестировать в недвижимость? Какую стратегию выберете?

Существует несколько основных стратегий:

Купить новостройку, дождаться оформления в собственность и перепродать. Вариант: Купить новостройку, дождаться ключей, сделать ремонт, купить мебель, сдать на время, потом продать.Купить вторичную квартиру (или апартаменты) и сдавать в долгосрочную аренду. Вариант: сдавать, а через некоторое время перепродать.Купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду.Снять квартиру на долгий срок и сдавать ее посуточно. Не совсем по теме этой книги, но тоже вариант.Купить квартиру на первом этаже, перевести в категорию «нежилое помещение» и сдавать как офис. Потом можно продать. Поправка 2026. Сейчас, в связи с кризисом, популярен другой вариант: купить офис на первом этаже, отремонтировать как квартиру и продать или сдавать.Купить объект коммерческой недвижимости и тоже: сдавать, продавать…Возможно, у вас возникнет идея купить земельный участок, построить дом, а затем сдавать его в аренду или продать. Не лучший вариант. Строительство дома – долгое и крайне хлопотное дело. Но еще хлопотнее – пытаться этот дом потом пристроить. Из-за переизбытка предложения загородные дома в Подмосковье продаются плохо и могут зависнуть в продаже на пару лет. Возможно, в вашем регионе ситуация другая, тогда рассмотрите и этот вариант.

У инвесторов с крупным капиталом есть и другие возможности, например – купить оптовый участок земли и распродать в розницу. Или построить коттеджный поселок. Подобные бизнес-схемы мы в этой книге рассматривать не будем.

Поправка 2026. Зато рассмотрим еще несколько стратегий: покупка объекта на электронных торгах, выкуп долей, дробление большого объекта на малые, покупка квартиры покомнатно и др. Не переключайтесь.

5. Что купить под сдачу в аренду?

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – тоже не наша тема, ведь это книга о покупке квартиры, то есть жилой недвижимости. Но пару слов все же скажем. Коммерческие помещения – неплохой объект для инвестиций. Речь идет про так называемый стрит-ритейл – помещения на первых этажах жилых домов и отдельно стоящие торговые павильоны (в противовес помещениям в бизнес-центрах и торговых центрах, которые в розницу обычно не продаются). Использовать такие объекты можно не только под магазин, но и под аптеку, салон красоты, предприятие бытовых услуг или офис – например, сдать агентству недвижимости.

Особенности инвестиций в стрит-ритейл:

Более высокий порог входа, чем в жилом сегменте (в Москве это от 6 млн руб., в Подмосковье – от 3 млн руб.)Более высокие коммунальные платежи, что повышает риски инвестора. Не смог сдать свое помещение – плати и теряй деньги.В среднем более высокая доходность. Сдача в аренду небольшого помещения под парикмахерскую или банк может приносить 8–15% годовых.Относительная стабильность. Компании переезжают с места на место реже, чем люди.Необходимость учитывать бизнес-нужды вашего арендатора. Арендаторам в этом сегменте важны: расположение на первой линии домов, «лицом к улице» (можно и во дворах, но это снижает ликвидность объекта), хорошая проходимость (большой поток идущих мимо людей), возможность повесить большую вывеску, подходящая планировка, хорошее освещение (в том числе и снаружи), безопасность. А вот факторы, важные для жилья – близость к метро, зеленый двор и даже наличие окон, – отходят на второй план.Необходимость создать юридическое лицо, вести бухгалтерию и платить с арендных доходов налоги.Вывод: инвестиции в нежилые помещения требуют более профессионального подхода, больше денег и знаний. Если вы «новичок» в сфере недвижимости, лучше начать с жилья.

Разновидность инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в статус нежилого и сдача под офис или магазин.

Такая квартира должна соответствовать ряду критериев: расположение на первом этаже (можно выше, если все помещения снизу – тоже нежилые), возможность оборудовать отдельный вход (не через подъезд, предназначенный для доступа к жилью) и др. После покупки собираете пару десятков документов и относите в районную управу (или аналогичный орган в вашем регионе). Процедура занимает до полугода и более – учитывайте это, когда будете подсчитывать потенциальные барыши.

Поправка-2026. Сейчас эта процедура очень сложна и не имеет практического смысла. Коммерческих помещений в продаже - великое множество. Купить не проблема. Проблема – получить от этого добра какой-то доход. Зарабатывать на стрит-ритейле можно, но надо быть специалистом или найти такого специалиста. Очень велики шансы напороться на неликвид и встрять на полгода с попытками его пристроить.

Инвестиции в жилье

Ну что, испугались? Решили начать с чего-то попроще? Вообще-то успешно инвестировать в жилье тоже непросто. Первый, самый сложный и ответственный, этап – выбрать подходящий момент и подходящий объект. Будут и другие трудности: сделать грамотный предпродажный или предарендный ремонт и хоум-стейджинг вашего объекта. Хоум-стейджинг – подготовка жилья к аренде или продаже с минимальными затратами и максимальной отдачей. И еще одно ответственное решение – определить наилучший момент для продажи объекта и организовать эту продажу с наибольшей прибылью. В общем, целая наука.

Но поскольку наша тема – «Как купить квартиру выгодно», мы обсудим только первый этап, выбор оптимального объекта. Рассмотрим самые распространенные стратегии инвестирования в жилую недвижимость.