Школа владельцев недвижимости

Цена красоты и романтики

Люди любят красоту и романтику.

Красивые цветы, романтичная музыка… Красивые речи.

И красиво развешенные уши.

Вчера услышала историю:

- У моего племянника квартиру продают по-новому, по современной технологии.

- Ну-ка, ну-ка, - заинтересовалась я. – Можно подробнее? Чего я не знаю о продаже квартир?

Как продается обыкновенная двухкомнатная квартира в серийном доме? Все стандартно: осмотр, оценка – в сравнении с продажами аналогичных квартир в этом районе (не с объявлениями, там – цены мечты других людей, сравниваем только с рынком), фотографии и правильно составленное объявление. И, конечно, работа с интересующимися.

И вдруг – по-новому. Теперь заинтересована я.

Посредник предложил «романтичное решение»: владельцы из квартиры должны выехать, дескать пустая – быстрее продастся.

Ложь первая: это – не доказанный факт, а всего лишь мнение конкретного посредника. Статистика этого не подтверждает.

Цена лжи: арендная плата и коммунальные платежи за съемную квартиру немедленно добавляются к уже существующим платежам за собственную, выставленную на продажу.

Второе «красивое решение» - аукцион.

Главный принцип аукциона – кто больше даст, тот и покупатель. Когда речь идет о произведениях искусства, предметах роскоши и т.п. – это работает. Но когда на торги выставляется обыкновенный, ничем не примечательный товар, то каким будет единственный способ привлечения покупателей?

Правильно, цена. Недаром же сертифицированные оценщики в любой оценке недвижимости указывают две цифры: цена объекта и цена быстрой реализации (читай – аукцион) на 25-30% дешевле первой цены.

Ложь вторая: в данном конкретном случае посредник об этом почему-то умолчал. А клиент – не знал и не догадался.

Цена лжи: стартовая цена заведомо ниже рыночной.

И тут есть еще одно скрытое данное. Латвия – это вам не Германия с Францией, где населения разиков в 35-40 больше. Мы – маленькая страна и покупателей у нас столько, сколько есть. Даже на относительно дешевые объекты. Поэтому толпы желающих не случится. В лучшем случае пара-тройка претендентов и, для массовки, возможно, парочка друзей автора данного «гениального решения».

Давайте потренируемся с цифрами.

По данным земельной книги за последний год средняя цена двухкомнатной литовки на 2 -3 этаже в Кенгарагсе в зависимости от расположения дома и состояния квартиры колебалась от 33 до 42 тысяч. Разброс достаточно большой, но и стоимость отделки по нынешним временам тоже не дешевая. Предположим, мы с вами должны определить стартовую цену для аукциона. Сколько?

Квартира жилая, значит ремонт уже не новый, что-то потерлось, лоск утрачен. Но она вполне в хорошем состоянии. Сколько?

Ну ладно, вид из окна хорош, магазины и остановка близко. Сколько?

Какую цену назначим для аукциона? Не забывайте, клиент ждет, вы должны заманить туда покупателей!

Сколько?

Среднее арифметическое (42+33)/2?

37 500? Ну нет, никто не придет.

37 500-30%=26 250… Слишком мало…

А если 37 500-25%? О, получается 28 125!

Ну вот, давайте с этого и начнем!

Итак, квартира, которая могла быть выставлена на продажу за 36 000 евро, выставляется на аукцион за 28 125. Да, пожалуй, покупатели придут. И даже кто-то будет торговаться, пока не дойдут до 30 000. Это – барьер, дальше которого идти смысла не имеет.

И что же в сухом остатке получит продавец?

От 30 000 давайте отнимем аренду и коммунальные за два месяца, грубо округлив до 500 евро в месяц. Почему за два месяца? Потому что подготовка аукциона займет время плюс по закону покупатель имеет право оплатить покупку в течение месяца, хоть и в последний день. И не забыть услуги посредника 5% от стоимости продажи - это 1500 евро. Итого в сухом остатке 27 500 евро.

В отличие от традиционной технологии, которая может занять больше времени. Но даже если дать скидку покупателю и продать не за 36000, а за 35000, и за услуги взять 2200 евро, то продавцу на руки осталось бы 32 800 евро.

На 5 300 евро больше!

Но никакой романтики.

А вы готовы потратить 5 тысяч за романтическое путешествие в арендованную квартиру?

Скупой платит дважды? Нет, больше!

Вчера встречалась с возможным клиентом, обсуждали, с чего начинать решать проблемы, упавшие на его уже не молодую голову.

Ситуация простая до невозможности.

Жила-была семья. Приватизировали в свое время квартиру за сертификаты, получили «зеленый лист» - временное удостоверение о праве собственности. На том и успокоились. Вроде как и знали, что нужно в земельную книгу недвижимость регистрировать, но не спешили. Из экономии.

В чем экономия?

«Чтобы кадастровый налог не платить», - объяснил клиент.

В самом деле, если недвижимость в земельную книгу не зарегистрирована, то это – существенное препятствие для судебного исполнителя: долг думе есть, а взыскать его затруднительно. Но платить все равно рано или поздно придется.

А в данном конкретном случае платить придется чрезвычайно много.

За что?

Давайте посмотрим.

Вдруг жена, на чье имя была оформлена недвижимость, умерла. Вдруг. В один день. И не болела даже.

А квартира-то на ней. И нужно вступать в наследство.

Если кратко, то процедура будет простой. Нотариус откроет дело, разместит объявление в Latvijas vēstnesis. И вот тут-то в бой вступит судебный исполнитель. Не получится завершить дело о наследстве, не уплатив по старым долгам. К тому же к сумме долга придется добавить гонорар судебному исполнителю.

Сплошные расходы вместо экономии!

К тому же, вместо того, чтобы платить небольшие суммы ежегодно, здесь придется выложить деньги «одним куском».

Вот и считайте: из семейного бюджета минус одна пенсия и плюс – все налоги за прошлые годы, гонорар исполнителю и расходы на оформление наследства. Включая все налоги и пошлины.

Легко ли?

И в этот момент, когда с деньгами совсем туго нельзя ошибиться еще раз!

Нужно, как говорится, семь раз отмерить, прежде, чем резать. Будет ли наследник / наследники квартиру оставлять в своем пользовании или продавать и покупать меньшую?

Скорее – да, будут. Что одинокому пенсионеру делать в трехкомнатной? Мыть полы и платить за отопление?

А значит, прямо за углом караулит налог на прирост капитала.

Помните закон: от налога на прирост капитала освобождается тот, кто

- владеет недвижимостью более пяти лет,

- задекларирован в этой недвижимости не меньше полного года в течение последних пяти лет.

А с какого времени идет счет этих самых лет?

Правильно, с момента регистрации в земельной книге!

А ее-то и не было!

Значит, невзирая на то, что наследник прожил там чуть ли не всю жизнь, счет пойдет не на годы, а только на дни и месяцы со дня регистрации наследства.

Упс…

Сегодня этот налог составляет 20%, но с момента вступления изменений в законе в силу будет – 26%.

Значит, нужно подготовиться. И принять наследство по рыночной стоимости. Несмотря на бешеный объем расходов.

Ибо скупой платит дважды.

А особо экономный скупой – гораздо больше.

Брелок для ключей или драма чиновника

Так уж случилось, что я почти 20 лет являюсь членом международной организации WISE , обучающей эффективной технологии менеджмента Hubbard Management System.

Головной офис организации базируется в США, в Лос-Анжелесе. Европейский – буквально за углом, в Венгрии, в Будапеште.

Каждый год мы получаем от организации подарок: органайзер и прочие полезные в бизнесе штучки. Уж не знаю, из каких-таких соображений, но в этом году организация решила отправить посылки именно из Лос-Анжелеса.

Вот тут-то все и началось. Ибо мне на почту пришло письмо от несомненно высокопрофессионального менеджера компании DHL: «Адресованная вашей компании посылка под номером … получена курьерской почтой DHL и хранится на складе временного хранения.

Посылка оформлена как подарок, все расходы по растаможке взял на себя отправитель.

Прошу отправить:

- описание товаров своими словами,

- доверенность установленного образца,

- инвойс,

- платежку из банка»,

Ну и еще всякое.

Если честно, я, мягко скажем, слегка удивилась.

Каким мистическим образом я могу описать «своими словами» то, что я не получила и даже не видела?

И о каких инвойсах и платежах идет речь, если это подарок?

После получасового расследования выяснилось, что это не фейк, посылка в самом деле есть, список подарков прилагается и платежки не нужны.

- Уф…, - вздохнула я с облегчением. И подписала доверенность.

Рановато вздохнула…

Ибо все только началось.

Выяснилось, что одним из подарков является брелок с логотипом WISE. Металлический!

Произведенный в Китае!

- Вы можете доказать, что металл, из которого выполнено изделие имеет происхождение, не попадающее под санкции? – Задал мне вопрос все тот же высокопрофессиональный менеджер.

Я?

Каким образом я могу доказать это или обратное?

Я что, детектор?

Набрала в грудь побольше воздуха и посоветовала клерку отправить посылку обратно отправителю. Ибо не вижу для себя ни возможности, ни времени, ни выгоды тратить время и заниматься происхождением металла для брелока.

Клерк сильно удивился.

Вероятно, в его вселенной отказываться от подарков не принято.

- Вы точно отказываетесь? – Несколько раз переспросил он.

- Точно! – И сказала, и написала я.

И решила. Что история с посылкой на этом закончилась.

Как бы не так!

Клерк не был бы клерком, если бы не углубился в решение вопроса брелока.

Ибо через 6 (!) дней – шесть, Карл!!! – я получила следующее письмо.

«Мы связались с дарителем, - гласило оно – и даритель подтвердил, что металл, из которого выполнен брелок, не приобретен в стране, подпадающей под санкции. Мы теперь можем доставить вам посылку. Или вы все еще хотите, чтобы мы ее вернули отправителю?».

Японский бог! После такого я просто не могла отказаться. И сегодня посылка получена.

Вот ее содержимое и вот тот самый брелок, из-за которого поднялся такой сыр-бор.

Или все-таки причина не в милой безделушке?